12.1. Общие вопросы налогообложения сделок с жилыми помещениями

Общие вопросы налогообложения сделок с жилыми помещениями между физическими

лицами (гражданами) регулируются в соответствии с частью второй Налогового кодекса РФ (далее

- НК РФ) <1>.

Согласно ст. 208 НК РФ, граждане обязаны уплатить налог на доход, полученный от

реализации (продажи) недвижимого имущества, расположенного в пределах территории РФ, по действующей ставке 13% от документально подтвержденного дохода. При этом в соответствии со

ст. 220 НК РФ гражданам, получившим в течение налогового периода доход от продажи жилого

помещения, предоставляется право:

1) на имущественный налоговый вычет в размере:

- при реализации жилого помещения, принадлежавшего продавцу на праве собственности

менее 5 лет, - 1000000 руб.;

- при реализации жилого помещения, принадлежавшего продавцу на праве собственности 5

лет и более, - равном доходу, полученному при реализации.

Для того чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, продавцу жилого

помещения следует документально подтвердить размер полученного от его реализации дохода и

подать в инспекцию ФНС соответствующее заявление (обычно это делается при декларировании

доходов за соответствующий налоговый период). Налог на доход от продажи жилого помещения

не придется платить, если размер дохода не превышает 1000000 руб. либо если было

реализовано жилое помещение, принадлежавшее продавцу на праве собственности 5 лет и более

(вне зависимости от размера дохода);

2) уменьшение величины облагаемого налогом дохода от продажи жилого помещения на

величину фактически произведенных продавцом (и документально подтвержденных им) расходов,

связанных с получением этих доходов (кроме случаев приобретения жилого помещения с

использованием средств ипотечного кредита, см. далее).

Подобный вариант уплаты налога на доходы, полученные от продажи жилого помещения,

наиболее выгоден тем гражданам, которые:

- до продажи владели этим помещением менее 5 лет;

- ранее приобрели это помещение по договору купли-продажи (за сопоставимую с размером

дохода сумму);

- могут документально подтвердить расходы, произведенные ими в связи с приобретением

данного жилого помещения.

Пример 1.

Гражданин А. продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру за 2000000 руб.

Указанная квартира принадлежала ему на праве собственности по договору купли-продажи в

течение 3,5 лет, документально подтверждаемые расходы, произведенные в связи с

приобретением указанной квартиры, составляют 1800000 руб.

При уплате налога на полученный от продажи доход гражданин А., воспользовавшись

правом на имущественный налоговый вычет, уплатит налог в размере:

(2000000 - 1000000) x 0,13 = 130000 руб.

При уплате налога, размер которого будет предварительно уменьшен на величину расходов,

произведенных в связи с приобретением указанной квартиры, гражданин А. уплатит налог в

размере:

(2000000 - 1800000) x 0,13 = 26000 руб.

Если было продано жилое помещение, находившееся в общей долевой или совместной

собственности двух и более граждан, то каждый из них уплачивает налог на полагающуюся ему

часть дохода. В общем случае этот доход делится пропорционально количеству совладельцев

(продавцов), однако договором о продаже (соглашением между ними) может быть определен иной

порядок получения дохода. То же самое в данном случае можно сказать и о размере

имущественного налогового вычета. Указанный вычет может быть распределен между

совладельцами (продавцами) как пропорционально их доле, так и по договоренности между ними.

Пример 2.

Граждане А., Б., В. и Г. продали принадлежащее им на праве общей совместной

собственности жилое помещение за 2400000 руб. Указанное жилое помещение принадлежало

сособственникам (продавцам) по договору купли-продажи в течение 4,5 лет, документально

подтверждаемые расходы, произведенные в связи с приобретением указанной квартиры,

составляют 2000000 руб.

Вариант 1: доход от продажи распределен между продавцами поровну, т.е. доход каждого из

них составил 600000 руб. Аналогичным образом определены их права по пользованию

имущественным налоговым вычетом, суммарный размер которого не может превышать (с учетом

срока владения проданным жилым помещением) 1000000 руб.

При уплате налога на полученный от продажи доход каждый из граждан А., Б., В., и Г.,

воспользовавшись правом на имущественный налоговый вычет, уплатит налог в размере:

(2400000 : 4 - 1000000 : 4) x 0,13 = 45500 руб.

При уплате налога, размер которого будет предварительно уменьшен на величину расходов,

произведенных в связи с приобретением указанной квартиры, каждый из граждан А., Б., В. и Г.

уплатит налог в размере:

(2400000 : 4 - 2000000 : 4) x 0,13 = 13000 руб.

Вариант 2: доход от продажи распределен между продавцами непропорционально и

составил соответственно 1200000, 600000, 400000 и 200000 руб. (что соответствует 1/2, 1/4, 1/6 и

1/12 доли в совместной собственности). Аналогичным образом определены их права по

пользованию имущественным налоговым вычетом, суммарный размер которого не может

превышать (с учетом срока владения проданным жилым помещением) 1000000 руб.

При уплате налога на полученный от продажи доход граждане А., Б., В. и Г.,

воспользовавшись правом на имущественный налоговый вычет, уплатят налог в следующем

размере:

гражданин А. - (2400000 : 2 - 1000000 : 2) x 0,13 = 91000 руб.;

гражданин Б. - (2400000 : 4 - 1000000 : 4) x 0,13 = 45500 руб.;

гражданин В. - (2400000 : 6 - 1000000 : 6) x 0,13 = 30300 руб.;

гражданин Г. - (2400000 : 12 - 1000000 : 12) x 0,13 = 15150 руб.

При уплате налога, размер которого будет предварительно уменьшен на величину расходов,

произведенных в связи с приобретением указанной квартиры (при условии, что по соглашению

между ними размер расходов определяется пропорционально размеру доходов, полученных ими

от ее последующей продажи), граждане А., Б., В. и Г. уплатят налог в следующем размере:

гражданин А. - (2400000 : 2 - 2000000 : 2) x 0,13 = 26000 руб.;

гражданин Б. - (2400000 : 4 - 2000000 : 4) x 0,13 = 13000 руб.;

гражданин В. - (2400000 : 6 - 2000000 : 6) x 0,13 = 8700 руб.;

гражданин Г. - (2400000 : 12 - 2000000 : 12) x 0,13 = 4300 руб.

Несколько иначе определяется размер имущественного налогового вычета в связи с уплатой

налога гражданином - покупателем приобретенного жилого помещения, в т.ч. с использованием

для этого средств ипотечного жилищного кредита. Такой вычет предоставляется гражданам на

суммарную величину расходов:

- по фактической оплате приобретения (строительства) жилого помещения (например, в

составе многоквартирного дома);

- по погашению процентов за пользование средствами, предоставленными в рамках

ипотечного жилищного кредита.

Подчеркнем, что общий размер имущественного налогового вычета, предоставляемого

гражданам в связи с покупкой жилого помещения, также не может превышать 1000000 руб. (без

учета сумм, направленных гражданами на погашение процентов по ипотечным жилищным

кредитам, полученным в банках РФ).

Пример 3.

Гражданин Д. купил (с привлечением средств ипотечного жилищного кредита) жилое

помещение за 1500000 руб. С учетом условий предоставления ипотечного жилищного кредита

гражданин затратил на погашение процентов по пользованию кредитными средствами 500000 руб.

Таким образом, исходя из максимального размера имущественного налогового вычета,

гражданин Д. от уплаты налога в связи с покупкой жилого помещения будет освобожден

полностью:

(1500000 - 500000 - 1000000) x 0,13 = 0 руб.

Пример 4.

Гражданин Д. купил на собственные средства жилое помещение за 1500000 руб., исходя из

максимального размера имущественного налогового вычета, гражданин Д. уплатит налог в

следующем размере:

(1500000 - 1000000) x 0,13 = 65000 руб.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на

основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право

собственности на приобретенное (построенное) жилое помещение, а также платежных

документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты покупателем

соответствующих денежных средств. При приобретении жилого помещения в общую долевую

(совместную) собственность двумя и более гражданами размер имущественного налогового

вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей в праве собственности

на приобретенное жилое помещение либо в соответствии с их письменным заявлением

(аналогично ситуации, описанной в примере 2).

Подчеркнем, что в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ к фактическим расходам на

новое строительство (приобретение) жилого дома или доли (долей) в нем могут быть отнесены:

- расходы на разработку проектно-сметной документации;

- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

- расходы на приобретение жилого дома, в т.ч. не оконченного строительством;

- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не

оконченного строительством) и отделке;

- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или

создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В свою очередь, в фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней

(по указанному выше основанию) могут включаться:

- расходы на приобретение квартиры (прав на квартиру) в строящемся доме;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку (отделку) приобретенного дома или отделку

приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого

осуществлено такое приобретение, зафиксировано приобретение незавершенных строительством

жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки. И конечно, произведенные расходы

должны быть документально подтверждены покупателем.

Отметим, что имущественный налоговый вычет в связи с уплатой налога гражданином -

покупателем приобретенного жилого помещения не предоставляется, если:

- оплата расходов на приобретение (строительство) жилого помещения производится за счет

средств работодателей покупателя или иных лиц (например, его родственников, одолживших

необходимые средства покупателю, при условии, что факт одолжения документально

подтвержден и известен инспекции ФНС);

- сделка купли-продажи жилого помещения совершается между физическими лицами,

являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ;

- имущественный налоговый вычет по данному основанию ранее предоставлялся

покупателю. Если ранее в предшествующем налоговом периоде имущественный налоговый вычет

был использован покупателем не полностью, то его остаток может быть перенесен на

последующие налоговые периоды до полного его использования, в т.ч. при повторной покупке

жилого помещения.

Пример 5.

В 2000 г. гражданин Д. купил с привлечением средств ипотечного жилищного кредита жилое

помещение за 1500000 руб. С учетом условий предоставления ипотечного жилищного кредита

гражданин затратил на погашение процентов по пользованию кредитными средствами 500000 руб.

В рассматриваемый период (до 2003 г.) максимальный размер имущественного налогового

вычета по налогу на покупку жилого помещения составлял 600000 руб. В связи с изложенным

гражданин Д. уплатил за 2000 г. налог в размере:

(1500000 - 500000 - 600000) x 0,13 = 52000 руб.

В 2005 г. гражданин Д. приобрел другое жилое помещение, используя для этого собственные

средства, вырученные им от продажи ранее приобретенного жилого помещения. Поскольку

гражданин Д. сохранял право собственности на ранее купленное жилое помещение в течение 5

лет (с 2000 по 2004 г.), от уплаты налога на доход, полученный от продажи этого жилого

помещения, он освобожден (см. пример 1).

Вместе с тем гражданин Д. сохраняет право на частичный имущественный налоговый вычет,

поскольку начиная с 2003 г. его максимальный размер составляет 1000000 руб.

Стоимость купленного гражданином Д. в 2005 г. жилого помещения составляет 1000000 руб.

С учетом размера ранее предоставленного имущественного налогового вычета гражданин Д.

уплатит налог на покупку жилого помещения в размере:

(1000000 - (1000000 - 600000)) x 0,13 = 78000 руб.

Вариант 1. В случае если бы ранее гражданин Д. не воспользовался правом на

имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилого помещения, размер указанного

налога, подлежащего уплате за 2005 г., составил бы:

(1000000 - 1000000) x 0,13 = 0 руб.

Вариант 2. Если бы гражданин Д. вследствие незнания или забывчивости не воспользовался

своим правом по использованию имущественного налогового вычета в полном размере (с учетом

изложенного выше), то размер указанного налога, подлежащего уплате за 2005 г., составил бы:

(1000000 - 0) x 0,13 = 130000 руб.

Заметим, что изменения в налоговом законодательстве происходят постоянно. Начиная с

2006 г. эти изменения действуют и в отношении порядка уплаты налога на жилые помещения,

приобретенные гражданами в порядке наследования или дарения.