2.2. Прогноз темпов роста объема ввода жилья

До 2010г. темпы роста будут постепенно уменьшаться на 1-2% в год. Это закономерный процесс, который свидетельствует о некоторой стабилизации в отрасли - в долгосрочной перспективе, к 2010 г., прирост объемов ввода жилья составит 9%.

Прогноз темпов роста объема ввода жилья,

Екатеринбург, 2005-2010гг.[1]

Диаграмма №2

На данный момент нуждаются в жилье, в том числе в улучшении жилищных условий около 60% населения РФ, для Екатеринбурга этот показатель несколько ниже, однако, можно с уверенностью говорить о потенциальном спросе на жилье, достигающем 50 % от численности населения города.

Такое положение обусловлено, прежде всего, с высокой долей ветхого жилья, а также большим количеством домохозяйств, которые занимают квартиры, созданные в соответствие с морально устаревшими проектами советского периода – это, так называемые «хрущевки», дома построенные в 60-ых годах прошлого столетия из кирпича, отличающиеся маленькой площадью (от 30 до 50 кв.м.) и не актуальными для современного рынка жилья планировочными решениями, и «брежневки» панельные 5-ти этажные дома небольшой площади, построенные в 70-ых гг.

В Москве на уровне правительства субъекта Федерации принято решение о сносе домов данных проектов и переселении жителей. Финансирование осуществляется за счет бюджетных средств.

Очевидно, что подобный проект в регионах себе позволить не могут. Однако, вектор потребительского спроса и здесь смещается в сторону более новых проектов 80-90ых годов, в том числе объектов, выполненных с учетом требований, предъявляемых к бизнес-классу.

Помимо этого, растет потенциальный спрос вследствие естественных социально-демографических процессов, таких как:

Рост числа молодых семей

Начиная с 1998г. в Екатеринбурге количество браков увеличивается и превышает количество разводов на 20%-25%. Ежегодно появляется до 10000 новых семей, соответственно растет потенциальный спрос на жилье, в том числе на первичном рынке.

Рост миграции

Также растут миграционные потоки. В 2004г. Свердловская область была лидером по миграции, среди других регионов РФ. В соответствие с официальной статистикой, ежегодно в область приезжают порядка 13-14 тыс. человек, более 90% из них приезжают в Екатеринбург. Это в большинстве своем студенты, а также трудоспособное население из сопредельных территорий – Челябинской, Курганской, Тюменской областей, ХМАО и ЯНАО.

Миграция по отдельным регионам и странам СНГ с наиболее высокими показателями миграционных потоков, 2004 год.

Таблица №2

Регион Прибыло
Свердловская область 13081
Тюменская область 1689
ХМАО 1055
Челябинская область 1378
Москва 108
Московская область 79
Санкт-Петербург 145
Краснодарский край 180
Башкортостан 674
Казахстан 293
Украина 105

С учетом выбывших, показатель миграционного прироста населения Екатеринбурга составляет около 5-6 тыс. чел. Эти данные занижены на их основе можно говорить только о некотором минимальном пределе миграционного прироста.

Также следует отметить потенциальных потребителей из регионов-соседей, прежде всего, это Тюменская область, ХМАО и ЯНАО. На большей части их территории малопригодные условия для жизни. Однако, эти регионы богаты нефтью и здесь находятся наиболее успешные и высокодоходные предприятия нефтегазодобывающей отрасли РФ. В среднем до 20%-30% трудоспособного населения в рассматриваемых районах имеет возможность приобрести жилье в более приспособленных для проживания местах.

Можно выделить две группы целей, которыми руководствуются потенциальные покупатели этой группы:

инвестиционные – покупка жилья для обеспечения дополнительного дохода на случай непредвиденных кризисов или пенсии;

семейные – переезд в более благоприятные условия всего домохозяйства или детей;

Таким образом, высокий потенциальный спрос сопредельных регионов оказывает значительное влияние на рынок жилой недвижимости Екатеринбурга.

При этом, большая часть «покупателей-северян», ориентирована на приобретение более качественной и дорогой недвижимости в сегменте «Бизнес».