Возобновление иностранных инвестиций в украинскую недвижимость начнется с Киева, с торгового сегмента рынка.(Property Times)

Тенденції ринку інвестиційних послуг · 07.10.2010 14:55

Возобновление иностранных инвестиций в украинскую недвижимость начнется с Киева, с торгового сегмента рынка.Отношение иностранных инвесторов к новой украинской власти объективно определить невозможно. Однако нельзя не отметить, что завершение выборного процесса и стабилизация политической ситуации позитивно сказались на инвестпривлекательности страны. Об этом свидетельствует тот факт, что буквально через несколько недель после официального оглашения результатов выборов кредитное рейтинговое агентство Standart&Pools повысило суверенный кредитный рейтинг страны в иностранной валюте с "ССС+/С" до "В-/С", а суверенный кредитный рейтинг по обязательствам в национальной валюте - с "В-/С" до "В/В". Агентство обосновало свое решение тем, что приход к власти политической коалиции поспособствует стабильности в политическом секторе и улучшению макроэкономических показателей, которые станут сигналом для иностранных инвесторов, доверие к Украине усилится. В любом случае, говорить об эффективности нового правительства слишком рано, отметим лишь, что оно демонстрирует внимание к проблемам. Помимо этого, можем предположить возможные тенденции на рынке недвижимости в ближайшем будущем. В частности, эксперты считают, что в скором времени на рынке недвижимости крупных индустриальных центров Украины произойдет ощутимое улучшение ситуации, связанное с выделением значительного финансового ресурса государства. В связи с этим, полагают они, можно будет ожидать притока инвестиций в регионы и со стороны иностранных компаний. Если говорить более конкретно о возобновлении иностранных инвестиций в недвижимость, то начнется оно, по мнению специалистов, с Киева, а именно - с торгового сегмента рынка. Страны, откуда следует ждать сегодня инвесторов, это Россия, Казахстан и другие государства ближнего зарубежья.

Последние два года, отмечает Алексей Голуб, директор девелоперской компании "Сити-Стейт", политическая нестабильность, усложненная общемировыми финансовыми проблемами, спровоцировала у иностранных инвесторов стойкое нежелание вкладывать деньги в Украину, и это несмотря на все еще недостаточно насыщенные целевые сегменты и отсутствие жесткой конкуренции по сравнению с Европой.

По мнению Алексея Голуба, зарубежных игроков новая власть интересует не с точки зрения ориентации внешней политики, а способностью к конкретным решениям внутренних проблем в стране. Основным стратегическим партнером по многим вопросам сейчас рассматривается Россия. При этом нормализация отношений с Москвой, которую традиционно связывают с командой Януковича, не несет никакой угрозы для представителей Запада.

Главный вопрос сегодня, полагает директор "Сити-Стейт", насколько результативными будут многочисленные предвыборные обещания относительно оздоровления экономики, санации банковской системы, принятия эффективных антикризисных законов и нормативной базы, обеспечивающей их действие на практике. В любом случае приток иностранного капитала ориентирован в первую очередь на развитие коммерческой недвижимости, в частности, объектов торговой и гостиничной сфер.

Что касается первых шагов вновь избранного правительства, то по крайней мере они демонстрируют внимание к проблемам, а февральский указ президента о создании Национального антикоррупционного комитета вселяет оптимизм. Только бы эта мера традиционно не ограничилась культивацией бесполезных чиновников. Премьер-министр Украины Николай Азаров назвал борьбу с коррупцией главной задачей органов исполнительной власти и местного самоуправления. Если в этом направлении правительство сделает реальные шаги, а не голословные заявления, то, полагает генеральный директор компании Midland Development Ukraine Елена Шуляк, несомненно, градусник инвестиционной погоды в Киеве покажет плюс.

Помимо этого, в конце марта Кабинет министров Украины на заседании одобрил пакет из четырех законопроектов, направленных на упрощение регулирования предпринимательской деятельности в стране.

Как сообщил пресс-секретарь правительства Виталий Лукьяненко, один из законопроектов предусматривает создание электронной системы регистрации субъектов предпринимательской деятельности и призван значительно сократить время, а также сделать более прозрачным процесс регистрации.

Еще один законопроект содержит ряд норм, сокращающих непосредственно процесс регистрации субъектов предпринимательской деятельности и прекращение их работы.

Правительство также предлагает внести изменения в административный кодекс Украины относительно ответственности, связанной с выдачей документов разрешительного характера.

По словам Виталия Лукьяненко, проект предусматривает снижение ответственности стороны, подающей заявку на получение разрешительных документов, и повышение ответственности органов, препятствующих либо затягивающих выдачу таких документов.
Четвертым законопроектом Кабинет министров предлагает сохранить функцию осуществления надзора и контроля в хозяйственной деятельности исключительно за центральными органами исполнительной власти.

"Это приведет к сокращению как количества проверяющих органов, так и количества проверок субъектов предпринимательства", - сказал пресс-секретарь правительства.

В свою очередь в Минрегионстрое намерены упростить систему разрешительных процедур в строительстве и устранить административные барьеры. "Для этого не нужны финансовые ресурсы, необходима воля, чтобы перекрыть недобросовестным чиновникам источники заработка. Каждый руководитель на местах должен нести персональную ответственность за неправомерные действия", - убежден министр регионального развития и строительства Украины Владимир Яцуба.

Кроме того, отмечает он, необходимо вновь сформировать команду из профессионалов в министерстве и инспекциях Государственного архитектурно-строительного контроля.

На повестке дня стоит также вопрос разработки и реализации программ доступного кредитования строительной отрасли. И здесь речь идет прежде всего о гарантиях руководства страны. "Именно в этом направлении и делает первые шаги нынешний Президент страны Виктор Федорович Янукович, находя поддержку у МВФ (Международный валютный фонд), России, Франции и других стран. Кроме того, следует понимать, что от консолидации и стабильности власти будет зависеть 60 % успеха развития строительной индустрии. И это практика, принятая во всем мире", - говорит министр.

Комментировать действия новой власти, по мнению генерального директора компании "Имморент Украина" Михаила Меркулова, пока слишком рано - она должна показать последовательность движения в выбранном направлении и обеспечить порядок (правила игры).

Однако прекращение выборного процесса, отмечает эксперт, привело к резкому улучшению позиции Украины с точки зрения иностранных инвесторов: рейтинговое агентство S&P повысило рейтинг Украины. Доходность CDS (Credit Default Swap) вместе с доходностью ОВГЗ снизилась почти в два раза, что может означать только одно -ожидание существенного снижения риска инвестирования в страну.

После завершения выборов, констатирует Виталий Бойко, заместитель генерального директора компании "Украинская Торговая Гильдия", бизнес немного успокоился, поскольку закончилось противостояние. Он также отмечает, что новая власть, которая имеет отношение к девелопменту, обращает внимание на проблемы данного сегмента.

В практике департамента Capital Markets нашей компании, рассказывает вице-президент DECPM Group Марина Чумаченко, у наших партнеров и представителей власти есть четкие позитивные сигналы отношения к новой власти в Украине со стороны США, Европы, Юго-Восточной Азии, России. "В следующие шесть-десять месяцев ожидаем появления как инвесторов, которые уже были на рынке, так и новых, привлекающих новые buying-тенденции в Украине. Ожидается также появление инвесторов, которые готовы приходить при содействии правительственных институций", - сообщает она.

То, что инвесторы снова заинтересовались Украиной, подтверждает и заместитель министра финансов США Кристофер Смарт. Г-н Смарт верит, что правительство Премьер-министра Николая Азарова осознает всю неизбежность последовательных системных реформ, у него есть четкая программа и желание ее реализовать.

"Ситуация в Украине постепенно улучшается, о чем свидетельствует рост суверенного рейтинга страны, а также котирование украинских ценных бумаг", - говорит он.

В свою очередь директор "Сити-Стейт" так комментирует действия власти: "Первые заявления правительства обещали сокращение налогового бремени и подготовку исключительных условий для привлечения инвестиций в банковскую сферу, строительство, инфраструктурные проекты. Однако казна пуста, и это определяет главные опасения инвесторов, имеющих виды на Украину". Многие, продолжает он, боятся и привилегированного положения восточных бизнес-групп, традиционно связанных с новой властью.

Правительством, говорит президент KAN Developmen Игорь Никонов, пока никаких шагов сделано не было. То, что строительный рынок немного поднялся, это просто реакция на окончание нестабильной политической ситуации, которая была у нас в стране.
"Мы считаем, власть пока еще ничего не сделала для того, чтобы новые инвесторы зашли в Украину. А о больших инвесторах пока вообще речь не идет. Иностранные инвесторы для нас в данный момент времени - Россия, Казахстан, все страны ближнего зарубежья, это единственное, на что сегодня можно рассчитывать, так как наше законодательство абсолютно непрозрачно и не дает людям уверенности в завтрашнем дне", - констатирует президент KAN Developmen.

По его мнению, в ближайшее время стране не стоит ожидать новых зарубежных компаний. "Это могут быть только операторы, но никак не инвесторы. Компании, которые используют оборотные средства и рискуют только ими. Это совершенно другие затраты, то есть они ничего не теряют, а могут только заработать, - говорит г-н Никонов.

Когда к нам приходит иностранный инвестор, рассказывает Игорь Никонов, все сразу начинают считать, сколько он зарабатывает. "Не это надо считать, а то, сколько людей получают работу благодаря развитию новых проектов. Вот, например, в Турции людям отдавали землю на побережье бесплатно и декларировали, что аренду они начнут выплачивать только через определенное количество лет. Но при этом у них есть инвестиционные обязательства: на данном участке они должны построить определенный объект, будь то гостиница или что-либо другое, там будет работать определенное количество местных рабочих, следовательно, они обязаны будут платить определенную сумму налогов. Такой подход стимулирует рост бизнеса.

В Германии после войны убыточные заводы продавались по низкой цене, это дало движение, толчок, мы же кричим, что заводы должны продавать дорого. Задача руководства страны не возглавлять данный процесс, а регулировать его. То есть инвесторы должны прийти на все предприятия, им должно быть выгодно работать, при этом они обязаны соблюдать социальные программы, которые были оговорены заранее. И вот это должно контролировать правительство, безусловно", - убежден президент KAN Developmen.

Кроме того, по его мнению, руководство страны должно абсолютно четко продекларировать на весь мир, что вот новые законы, и мы гарантируем, что меняться они не будут. Более того, внести это в Конституцию. Тогда в этом есть какой-то смысл. Нужно открыть дорогу инвестициям в Украину, чтобы они стали экономически выгодными. Руководству страны следует официально декларировать о том, что мы открыты для инвестиций и готовы гарантировать безопасность и стабильность их вложений.
В Китае, приводит пример Игорь Никонов, на протяжении уже 20 лет не меняется инвестиционное законодательство, и это является основным фактором неимоверных темпов развития страны. Каждый инвестор, развивающий бизнес в Поднебесной, уверен в завтрашнем дне и не боится реализовывать свой проект. Он знает, что государство выполнит все обязательства и гарантии, взятые на себя ранее.

Первое, что нужно сделать в Украине, считает президент KAN Developmen, это сдвинуть рынок земли - разрешить ее продажу, для того чтобы инвесторы приходили на рынок и покупали. "Бизнесмен, купивший землю, не положит ее в карман и с собой не унесет. Это самое лучшее лобби для Украины среди тех людей, которые купили землю. В чем весь смысл! Почему чиновники не хотят отдавать землю! Да потому что они утратят какой-то мнимый контроль, хотя на самом деле контроль должен быть чисто экономический, и все должно быть целесообразно. Ответственность за решение о праве собственности и его законности должны нести только государственные чиновники, и ни в коем случае не лицо, которое его получило. Покупка земли - это есть тот шаг, который даст возможность людям в регионах получить работу на местах, так как ни один бизнесмен не будет везти рабочих издалека, все будут по максимуму использовать местных специалистов. Это и есть шанс для страны, это тот шаг, который должно сделать правительство Украины", - говорит он.

Кроме того, продолжает Игорь Никонов, на рынке недвижимости ждут еще одного - кредитов. "Только дешевых кредитов - как для строительства, так и для ипотеки. И если этот вопрос не решаем, то вести речь об удешевлении жилья нет смысла. Это утопия. Единственный критерий, который сегодня позволяет компаниям продавать жилье, это когда они сами дают рассрочку от застройщика либо имеется ипотека. Если всего этого нет, то данный бизнес непривлекателен", - считает он.

По мнению Елены Шуляк, генерального директора компании Midland Development Ukraine, инвесторы, девелоперы, строительные компании, словом, все участники строительного процесса очень рассчитывают на ослабление коррупции в рядах контролирующих отрасль чиновников. "Ситуация со взяточничеством приобрела в Украине, особенно в Киеве, просто немыслимых масштабов. Зажатые в тисках падающего спроса, обвалившихся цен на "квадратные метры" стабильно высоких затрат на импортные стройматериалы и оборудование, застройщики получают дополнительную нагрузку в виде прогрессирующих "неофициальных платежей", - рассказывает Елена Шуляк.

Как заявляет и. о. начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА Сергей Броневицкий, изменения, внесенные в Правила застройки г. Киева в 2009 году, призваны упростить бюрократическую процедуру строительства в столице. Однако практика, отмечает гендиректор Midland Development Ukraine, к сожалению, показывает другое. "На сегодняшний день все вопросы, касающиеся развития проектов недвижимости в Киеве, замыкаются на двух управлениях КГГА - Главном управлении земельных ресурсов и Главархитектуре. И пройти этот круг за короткий срок (отведенный законодательством) без дополнительной финансовой нагрузки пока еще не удавалось никому", - констатирует г-жа Шуляк.

А ведь ситуация с коррупцией, отмечает она, крайне негативно влияет на иностранных инвесторов, ценящих ясность во всем. "Если не полностью понятны перспективы объектов недвижимости - земли и зданий, туманен бюджет строительства, а отдельные компании получают преференции или, наоборот, неугодны власти, это мешает инвестору составить близкий к реальности прогноз по проектам. В итоге на рынок заходят лишь "рисковые" инвесторы. Даже при подготовке к ЕВРО-2012 более привлекательно выглядят польские объекты. Всем уже понятно, что украинские гостиницы, аэропорты и другие важные элементы инфраструктуры не будут модернизированы в достаточной степени или построены в необходимом количестве", - говорит Елена Шуляк.

Кроме того, среди основных факторов, которые учитывают инвесторы, - политическая стабильность и позитивная экономическая динамика. Если говорить о политическом факторе, то, комментирует Дмитрий Васильев, главный архитектор AM "Архиматика", смена власти в нашей стране пугает иностранных инвесторов тем, что зачастую решения, принятые старой властью, могут быть отменены новой. "Проблема украинского рынка недвижимости в длительном процессе согласования. В целом Украина занимает 145-е место из 181 в мире по простоте ведения бизнеса. Так, например, для того чтобы получить согласование на строительство объекта необходимо около 160 согласований. А с учетом того, что рынок непрозрачен, иностранным инвесторам тяжело понять некоторые схемы работы", - отмечает Дмитрий Васильев.

Помимо этого, инвесторы, говорит г-н Васильев, ждут проведения конституционной реформы и консолидации всех ветвей власти, создания антикризисной рабочей группы, реальных решений по защите иностранных инвесторов и прав собственности, устранения административного барьера, создания конкретной модели инвестиционного стимулирования, предоставления инвесторам льгот, завершения налоговой реформы (уменьшения налогов, которые сегодня одни из самых высоких в мире).

В свою очередь вице-президент DECPM Group акцентирует внимание на актуальности гармонизации законодательства в сфере строительства и технологий, внедрении национальных стандартов в сфере энергосберегающих технологий и осуществлении принципов строительства доступного жилья.

Совет новой власти, говорит Михаил Меркулов, можно дать один, и он отнюдь не нов: мировая история (в том числе история Украины и Киева до революции) доказывала не раз, что строительство (включая инфраструктурное) - одно из сильнейших лекарств против кризиса (инвестиции, новые рабочие места, зарплаты и, как результат - рост внутреннего потребления). Самое интересное, что при грамотном подходе оно не требует от государства (читай - налогоплательщика) денег, и можно ограничиться административными мерами. Однако нельзя забывать, что инвестора, однажды поверившего власти и вложившего свои деньги, нельзя обидеть, иначе он больше не придет!

Кроме того, добавляет Михаил Меркулов, существует два основных риска для иностранных инвесторов - валютный и рыночный. Поэтому, чем дольше стабильность валюты, и чем явственнее сигналы роста экономики (увеличение потребления), тем меньшие мультипликаторы риска используют риск-менеджеры при оценке проектов инвестирования в Украину.

Основными действиями правительства по оптимизации инвестиционного климата, считает Алексей Голуб, должны стать:
o простое и жестко регламентированное налоговое регулирование, исключающее возможность "неуставных" взаимоотношений между налоговой администрацией и деловыми структурами;
o упрощение разрешительной и контролирующей систем, в частности пресечение произвола судов;
o принятие более совершенного земельного законодательства, влияющего на все аспекты девелопмента недвижимости.
С целью привлечения иностранных денег, продолжает директор девелоперской компании "Сити-Стейт", необходимо не просто упрощение, но и некоторая унификация законодательства с общеевропейскими нормами и практиками, что также будет способствовать чувству защищенности девелопера, вкладывающего свои средства в украинские проекты.
Единственная движущая сила для украинского рынка, по мнению Игоря Никонова, это ЕВРО-2012. "Под ЕВРО мы должны построить дороги, аэропорты и стадионы, а также инфраструктуру (такую как гостиницы и т. д.). То, что государство будет инвестировать в регионы, маловероятно, но учитывая новые программы развития, можно предположить, что значительные отчисления направят в местные бюджеты. При этом должна быть построена четкая система контроля над их распределением и использованием", - считает президент KAN Developmen.

В лучшем случае финансовая подпитка со стороны государства, говорит директор "Сити-Стейт", коснется развития проектов в городах-участниках ЕВРО-2012, дабы не потерять право проведения чемпионата УЕФА, чем уже неоднократно грозил нам Запад. В течение первого полугодия, отмечает эксперт, правительство должно четко скоординировать свои действия по подготовке условий проведения футбольного чемпионата и выстроить ясную схему инвестирования. И, тем не менее, акцентирует внимание Алексей Голуб, иностранные девелоперы и инвесторы пока предпочитают иметь дело с менее рискованным и более развитым рынком столицы. "Думаю, даже те инвесторы, которые готовы рассматривать региональные проекты, предпочтут в первую очередь крупные индустриальные города - Донецк, Одессу", - полагает эксперт.

Михаил Меркулов также придерживается того мнения, что возобновление иностранных инвестиций в готовую недвижимость начнется с Киева, а именно с торгового сегмента рынка. Исключением, по его словам, будут качественные проекты в регионах (с точки зрения месторасположения и концепции) со стабильными денежными потоками. Инвестиции в развитие новых гостиничных и торговых проектов начнутся уже в этом году - и в Киеве и в регионах, и немалую роль тут сыграет позиция городских властей (радует, что в ряде регионов начинает проявляться государственное мышление).

Дмитрий Васильев считает, что прогнозировать конкретные решения относительно направления государственного ресурса пока рано, поскольку прошло еще достаточно мало времени. При этом тот факт, что иностранные инвесторы рассматривают Украину как перспективную - очевиден. Скорее всего, весомые события произойдут осенью, но более вероятный срок для возобновления инвестиций - через один-два года, когда более четко определится экономическая стратегия страны и инвесторы смогут оценить риски направления своего капитала в Украину.

В большей мере, как и сегодня, будет интересен рынок Киева и городов-миллионников, инвестировать в проекты в более мелких городах рискованно, и срок окупаемости выше, чем в столице.

К тому же, добавляет Марина Чумаченко, в регионах необходима смена парадигмы развития строительной отрасли, внедрение новых технологий, снижение затрат и повышение энергоэффективности объектов недвижимости.

Property Times

Коментарів немає залишити коментар