Инвестиционный рынок уже прошел дно и начинает восстанавливаться. (Property Times)

Тенденції ринку інвестиційних послуг

Инвестиционный рынок уже прошел дно и начинает восстанавливаться. Международные компании Baker & МсКеnzie, CB Richard Ellis и Ernst & Young провели совместный деловой завтрак для ключевых участников рынка недвижимости. Главной темой встречи стали оценка коммерческого, юридического и финансового аспектов развития рынка недвижимости Украины, а также прогнозы и стратегические советы для его участников. Данное мероприятие объединило около 70 руководителей и собственников международных и локальных девелоперских, инвестиционных и финансовых компаний.

Среди тенденций 2010 года эксперты отметили возобновление интереса к рынку недвижимости в Украине. Как отметила Лина Немченко, партнер международной юридической фирмы Baker & McKenzie, важным фактором стабилизации рынка является улучшение прозрачности и надежности системы регистрации прав на недвижимость и, в частности, создание с 1 января 2012 года единого реестра прав на землю и недвижимость, а также дальнейшее закрепление на законодательном уровне принципа единства правового статуса здания и расположенного под ним земельного участка.

Также юрист обратила внимание на ужесточение требований к договорам ипотеки, возможность регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки на основании самого договора ипотеки и риски, связанные с существованием ипотеки имущественных прав на отдельные части объекта незавершенного строительства.

По мнению Лины Немченко, в ближайшей перспективе выход на международные рынки капитала путем публичного размещения акций (IPO) для украинских участников рынка недвижимости будет более вероятным, нежели выпуск ими еврооблигаций.

Кроме того, в ходе мероприятия внимание было уделено налоговым проблемам операций банков с залоговой недвижимостью и вариантам решения этих проблем, обострившихся в условиях ухудшения качества кредитных портфелей банков в Украине. Комментируя данную тему, Владимир Котенко, партнер, руководитель налогово-юридической практики "Эрнст энд Янг", отметил: "Структурирование операций с залоговой недвижимостью остается сегодня сложным предметом как для банков, так и для контролирующих органов. Это связано, прежде всего, с несовершенным правовым регулированием отношений в этой сфере. На данный момент у банков есть понимание, что действовать необходимо уже сегодня, и им приходится делать сложный выбор оптимального для себя механизма: принятие залоговой недвижимости на баланс банка, реализация в пользу третьих лиц без принятия банком на баланс, создание специальной компании для работы с залоговой недвижимостью или иное. При этом банкам необходимо учитывать множество разных "технических" вопросов - от валютного регулирования и банковских нормативов до налога с доходов физических лиц".

Сергей Сергиенко, управляющий партнер СВ Richard Ellis в Украине, в ходе своей презентации проанализировал развитие рынка коммерческой недвижимости Украины за последние 10 лет и озвучил прогнозы: "Перед кризисом на рынке наблюдался стремительный рост капитальной стоимости, который в основном был вызван ростом арендных ставок, и в меньшей степени - падающими ставками капитализации, что уже указывало на неустойчивость такого роста. Соответственно, впоследствии капитальная стоимость резко упала во всех сегментах вследствие резкого падения арендных ставок, наложившегося на естественное повышение ставок капитализации.

Сегодня мы наблюдаем явное улучшение ситуации по всем фронтам. В Украине возобновляется инвестиционная активность, опустилась ожидаемая доходность на все типы активов, а в Европе ставки капитализации снижаются уже на протяжении нескольких кварталов. Все это свидетельствует о том, что инвестиционный рынок уже прошел дно и начинает восстанавливаться, - прокомментировал нынешнюю ситуацию Сергей Сергиенко. Кроме того, он обратил внимание на следующий факт: "Дефицит качественной недвижимости уже на подходе. Сейчас вакантность в "прайм сегменте" офисной, торговой и гостиничной недвижимости находится практически на уровне рыночного эквилибриума".

Что касается прогнозов по восстановлению каждого из сегментов рынка, то, по словам эксперта, уже в этом году на рынке офисной недвижимости ожидается общее снижение ставок капитализации. Повышение арендных ставок начнется во второй половине 2011 года. В торговой недвижимости ставки капитализации начнут снижаться также в этом году, а повышение арендных ставок начнется с первой половины 2011 года.

Складская недвижимость начнет восстанавливаться немногим позже: снижение ставок капитализации ожидается в 2010-2011 годах, а повышение арендных ставок - в 2012-м.

"Время после кризиса наступило", - подытожил Сергей Сергиенко, призвав участников рынка заранее готовиться к росту, развивать проекты до того как тенденция примет массовый характер, но при этом обязательно учитывать главные уроки кризиса: "В отношении проектов стоит уделять большее внимание качеству и взвешенному объему площадей, привлекать качественных арендаторов, заключая с ними стабильные договоры аренды. Что же касается подходов к девелопменту, важно уделять огромное внимание месторасположению, не строить сразу много и не растягивать ресурсы, то есть выдерживать баланс между доходогенерирую-щими, строящимися и находящимися в разработке проектами".

Property Times