Первостепенный критерий привлекательности инвестирования в любую сферу бизнеса - скорость возврата вложенного капитала.(Property Times )

Тенденції ринку інвестиційних послуг · 07.10.2010 09:47

Первостепенный критерий привлекательности инвестирования в любую сферу бизнеса - скорость возврата вложенного капитала.Период окупаемости инвестиций - один из главных факторов, который оценивает инвестор, прежде чем войти в проект.

Сегодня, ввиду изменившейся макроэкономической ситуации, четко очертить его рамки становится довольно проблематично. Более того, показатели ранее просчитанных проектов изменились. Эксперты фиксируют четкую тенденцию практически во всех сегментах коммерческой недвижимости - сроки, когда будет достигнута точка безубыточности, увеличиваются. Соответственно, происходит рост периода окупаемости (Pay-Back Period), в некоторых случаях - практически в два-три раза. Данный тренд сформирован целым рядом факторов: падением ликвидности и резким снижением стоимости недвижимости, ростом стоимости кредитов, отсутствием длинных денег, сокращением денежных потоков. Инвестора на текущий момент могут заинтересовать лишь проекты с периодом окупаемости менее шести лет. А таких не так уж и много. Среди перспективных объектов - торгово-развлекательные комплексы и гостиницы. Немного сдержаннее игроки оценивают потенциал офисных центров. Что касается складской недвижимости, то на данном этапе развития рынка сегмент в меньшей степени интересен институциональным инвесторам. Ситуация с жилой недвижимостью также не самая лучшая, ведь продажа квартир без возобновления банковской ипотеки невозможна. В общем случае инвестиционный интерес, в принципе, предполагает практически любой срок окупаемости проекта. Все зависит от стратегии инвестора, пополняющего свой инвестиционный портфель. Однако условный предел этого показателя для украинского рынка ограничивается, по различным подсчетам, семью-десятью годами.

Алексей Голуб, директор девелоперской компании "Сити-Стейт"
Основным фактором успешности любого девелоперского проекта было и остается подходящее место его реализации. Однако с ухудшением экономической ситуации застройщики стали уделять более глубокое внимание моментам, ранее мало принимавшимся в расчет.

До 2008 года многие проекты изначально реализовались с целью дальнейшей перепродажи, и зачастую еще на стадии строительства (т. е. срок их окупаемости для девелопера наступал к моменту продажи объекта). Сегодня окупаемость проекта близка к его классической трактовке и определяется размером годового операционного дохода.

В период строительного бума многие девелоперы принимали решение о реализации проекта не в силу его рыночной целесообразности и оптимального использования места застройки, а исходя из специализации своей компании. Сейчас основная забота застройщика не столько строительство объекта, сколько разработка грамотной концепции его дальнейшего функционирования и эксплуатации, с целью обеспечить востребованность со стороны операторов. Мне известны случаи, когда собственникам объектов, реализация которых была не завершена к началу кризиса, приходилось в корне пересматривать исходную концепцию проекта.

В ретроспективе самым быстроокупаемым сегментом рынка недвижимости являлось жилье - уже на середине строительных работ поступления от продаж квартир перекрывали инвестиции (год-полтора после начала стройки). Сегодня же успешные продажи возможны только после ввода объекта в эксплуатацию, что очевидно увеличивает его окупаемость. Более сложной была и остается ситуация в коттеджном строительстве, где уровень предложения в десятки раз превышает спрос. Загородные поселки среднего класса на 20 домов раньше могли окупиться спустя два-три года. Нынче срок окупаемости намного больше.
Кризис преобразовал и сегмент коммерческой недвижимости. Ранее рынок был перегрет до предела спекулятивными транзакциями. В настоящее время спрос наблюдается только на полностью реализованные объекты, а у девелоперов отсутствуют ресурсы для завершения уже начатых проектов и запуска новых.

При условии строительства объекта и его дальнейшей эксплуатации нормальной окупаемостью для торговых центров считался срок четыре-семь лет (а отдельные объекты окупились вообще за полтора-два года), для офисов - пять-восемь лет, для гостиниц - семь-девять лет в сегменте высокого класса и 8-10 лет для отелей средней руки. Складской сегмент всегда немного отставал и до кризиса в среднем окупался за 10-12 лет.

Сегодня сроки окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость Киева увеличились минимум на полтора-два года: для торговых центров и офисной недвижимости они достигли вось-ми-десяти лет, инвестиции в отель в лучшем случае окупятся за семь-десять лет (но мини-отели окупятся в три раза быстрее), окупаемость складов увеличилась до 15-20 лет.
Свои наиболее оптимистические ожидания мы также связываем с гостиничной недвижимостью, что в первую очередь обусловлено проведением матчей ЕВРО-2012 в Украине. Инвестирование в данный сектор стало весьма привлекательным как ориентированное на стабильный доход в средней и долгосрочной перспективе. Если деловые комплексы в кризис снизили ставки, чем увеличили срок окупаемости, то экономика гостиниц не упала.

Основная тенденция кризисного периода - ориентация застройщиков на мини-отели или отели среднего сегмента, которые не будут управляться профессиональными гостиничными операторами.

Главное изменение, которое мы отмечаем,- переход отечественных показателей рентабельности ближе к западным стандартам, где в большинстве случаев срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости составляет более 12 лет. И если раньше для наших девелоперов окупаемость проекта в восемь и более лет не казалась достаточно привлекательной, то сегодня конкурентоспособными остаются даже те проекты, срок окупаемости которых составляет 10-15 лет.
На данном этапе потенциальным инвесторам на украинском рынке в большей степени интересны ликвидные офисные и торговые объекты, а также сегмент гостиничной недвижимости.

В 2010 году инвестиционный спрос будет ориентирован в первую очередь на менее рискованные объекты с выгодным местоположением, прозрачной структурой собственности и набором потенциальных арендаторов, обеспечивающих максимальную предсказуемость будущих денежных потоков.

Таким образом, спрогнозировать инвесторский интерес можно при помощи следующих тенденций: по-прежнему наиболее интересны высококачественные активы категории prime, а также менее рисковые объекты торговой и гостиничной недвижимости небольшого масштаба и с быстрым сроком реализации.

Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM
Среди главных факторов, воздействующих на период окупаемости - неопределенность экономической политики государства. Приходится сталкиваться с частым чередованием деловых циклов, ограниченным доступом к внутренним инвестиционным ресурсам, нестабильной конъюнктурой внутреннего рынка и т. д. Но главный риск - стихийная политика государства. Сегодня страна управляется в ручном режиме. Правительство ситуативно определяет, в каких объемах будет возвращаться НДС, какие налоги будут вводиться.

"Выбивание" авансовых платежей, невозврат НДС уже норма.
Невозможность предсказуемости процессов в рамках управления проектами с точки зрения взаимодействия с госорганами, непрогнозируемые изменения административных и налоговых приписаний - эти риски сводятся к увеличению сроков реализации или увеличению изначальных бюджетов проектов. Разумеется, все это увеличивает период окупаемости. "Борьба с кризисом" - не оправдание. Если подобная практика сохранится, то из кризиса наша экономика будет выходить годами. Инвестор в хаос не придет.

Также стоит отметить отсутствие прогнозируемой конъюнктуры рынка. Почему банки не начинают реструктуризацию по выданным кредитам? Потому что они ждут стабилизации рынка, чтобы увидеть конъюнктуру.

Окупаемость коммерческих проектов перестала быть прогнозной и выросла, в лучшем случае, в два раза.
Наиболее привлекательна сегодня торгово-развлекательная недвижимость. Главный показатель успешности - вакантность. В этом сегменте вакантность минимальная. По сей день хорошие торговые центры (с продуманной концепцией, удачной локацией, с постоянными потоками) практически не имеют свободных площадей. Поэтому, планируя войти в хорошую сеть ТЦ, потенциальные арендаторы могут сталкиваться с какими-либо проявлениями коррупции. Благодаря кризису даже те компании, для которых было профильным развитие торговых сетей или дистрибуция, параллельно пытались быть девелоперами. Сегодня все эти игроки отказались от непрофильных задач. Тем не менее для них продолжает быть характерна экспансия на рынке, пусть и не в тех масштабах. Например, компания могла планировать для себя строительство десяти торговых точек, но сделала только пять. В кризисный период психология потребителя меняется - он отказывается от дорогих и долгосрочных покупок, но не может отказать себе в маленьких радостях, чтобы не впадать в депрессию. А такие радости - это кино, театр, концертные залы, бильярдные клубы, боулинг и т. д. Поэтому торгово-развлекательные центры, рассчитанные на средний ценовой сегмент, до сих пор остаются привлекательными.

Наибольший срок окупаемости, при котором инвестор может решиться на участие в проекте - максимум пять лет. Хорошим аргументом для инвестора может служить аргументированная доказательная база будущего спроса на создаваемый проект и категорически минимальные заложенные показатели доходности. То есть предсказуемость прибыли должна быть дисконтирована по полной программе, чтобы инвестор смог трезво оценить проект.

Михаил Логинов, директор ОАО КИФ "IТТ-Недвижимость"
Срок и период окупаемости проекта после кризиса стали одними из самых важных факторов при оценке инвестиционной привлекательности проекта недвижимости.
На это повлияли следующие факторы:
• падение ликвидности и резкое снижение стоимости недвижимости.
До осени 2008 года срок окупаемости проекта не являлся основным критерием при выборе проекта, главным фактором была перспектива роста его рыночной стоимости. В основном девелоперы рассчитывали не на денежный поток, который
проект сможет генерировать, а на прибыль, которую они получат через пару лет (а то и месяцев) после перепродажи проекта. Прибыль формировалась на этапе вхождения в проект, а не от будущего генерирующего денежного потока. Сегодня, когда спекуляции на рынке практически отсутствуют, единственными объективными факторами становятся срок окупаемости и рентабельность проекта.
• Рост стоимости кредитов вынуждает девелоперов коммерческой недвижимости пересматривать сроки окупаемости своих объектов.
Так, в 2007 году финансирование проектов можно было получить по средней ставке 10-13%, а сейчас - в среднем до 19-20 %. Это в свою очередь заставило кардинально пересмотреть и сроки окупаемости проекта. Иными словами, если стоимость финансирования проекта превышает его окупаемость, в нынешних условиях он может погубить девелопера.
• Нагрузка на акционерный капитал девелоперов.
С приходом кризиса стало не просто тяжело оформить кредит (проект с высоким сроком окупаемости и вовсе никто не будет финансировать), увеличилась также нагрузка на акционерный капитал девелоперов. Если раньше банки финансировали до 80 % проекта кредитными деньгами, то сегодня девелоперу необходимо увеличивать долю собственного финансирования проекта до 50 %, а порой и больше, что сказывается не только на его сроке окупаемости, но и на жесткой внутренней конкуренции проектов девелоперов. Чем короче срок окупаемости проекта, тем больше у него шансов быть реализованным.
• Длинные деньги.

Чем быстрее ожидается возврат на инвестиции, тем ниже риски для девелопера. При этом необходимо учитывать весь цикл выхода из проекта, включая процедуру оформления, проектирования, строительства и реализации проекта. Больше проект и срок окупаемости - длиннее для девелопера становятся деньги, привлеченные в проект, что в свою очередь ограничивает их будущие возможности. Если мы говорим о кредитном финансировании, то срок окупаемости не должен превышать срок кредитования проекта.

Переходя от критериев к фактам, вынужден констатировать, что реалии нынче таковы: проект доходной недвижимости с дисконтируемым сроком окупаемости больше 10 лет является малопривлекательным. Если оценивать проект строительства недвижимости с целью продажи (например, жилые проекты), то большие проекты со сроком окупаемости более двух лет также имеют шанс быть убыточными для девелопера, так как стоимость финансирования за этот период может стать выше прибыли, полученной от реализации проекта. Дополнительным аргументом "за" может стать потенциал роста рынка, но на нашем нынешнем рынке недвижимости это, скорее, интуиция, нежели прогноз.

Ярослава Чапко, генеральный директор компании Knight Frank LLC Ukraine
Основные факторы, от которых зависит окупаемость любого проекта - это временной период, за который реализовывается проект, и денежный поток. На сегодняшний день прогнозировать денежные потоки - довольно сложный процесс, особенно, если проект находится на начальной стадии развития и период получения первого потока от аренды или продажи наступает через два года и более. Кроме того, в настоящий момент подход к прогнозированию стал намного более консервативный - аналитики осторожно подходят к будущим ставкам аренды коммерческих площадей и продажи жилых объектов. Базой прогнозов уже становятся не ставки 2007-2008 годов, когда рынок был перегрет, а текущие ставки или цены продаж. Поэтому величина денежного потока для одного и того же проекта, анализ которого производился, например, в 2007-2008 годах, и проводится сегодня заново, будет абсолютно различной. Закономерным является снижение ожидаемого денежного потока, соответственно, сроки окупаемости могут расти.

Окупаемость коммерческих проектов, как правило, стала больше, однако есть и исключения. Сроки окупаемости всегда зависят от текущей стадии проекта и возможности объекта быстро сгенерировать доход для собственника. Сегодня средняя окупаемость офисных проектов составляет шесть-восемь лет, торговых - от трех до шести лет в зависимости от формата объекта. Гостиничные проекты могут похвастаться окупаемостью 8-12 лет (зависит от категории гостиницы, местоположения и оператора).
Среди привлекательных для инвестора объектов - торговые проекты, гостиничные и потом - офисные. Их рейтинг может меняться в зависимости от местоположения, степени готовности проектной документации и наличия потенциальных арендаторов или гостиничного оператора (для гостиничных проектов). На данный момент времени наиболее активно развиваются торговые объекты, так как именно в этом сегменте у нас довольно высокий дефицит площадей, а спрос уже начал оживать. Проекты гостиниц пользуются спросом, однако для них существуют довольно высокие требования по местоположению. Кроме того, развитие таких проектов замедляется из-за отсутствия опыта управления гостиницами у девелоперов и зачастую вследствие завышенных требований гостиничных операторов, что делает проект экономически неинтересным для девелопера. Высокая вакантность в офисном сегменте пока еще сдерживает девелоперов от активного развития таких проектов.
Срок окупаемости зависит и от целей инвесторов. Однозначно можно сказать, что при выборе проекта инвесторы оценивают сроки окупаемости как с точки зрения приемлемой доходности, так и рискованности проекта. На проекты с окупаемостью выше 10 лет инвесторы соглашаются редко.

Наталья Стельмах, руководитель инвестиционного департамента, заместитель директора компании DTZ в Украине
Комплекс факторов, влияющих на окупаемость проектов, не изменился. Среди главных - величина предложения. Чем меньше похожих объектов на рынке, тем больше будет спрос на разрабатываемый проект, соответственно, он может генерировать более высокие арендные ставки. Также важны конкурентные преимущества объекта, позволяющие при достаточном спросе генерировать более высокий доход как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если мы говорим не только о продаже, но и о сдаче площадей в аренду, здесь играет роль также и то, насколько он будет интересен арендаторам через пять-десять лет.
С точки зрения стартовых затрат окупаемость зависит от стоимости входа и проект, то есть: стоимости отведения или приобретения земельного участка, стоимости проектирования, подготовки разрешительной документации, затрат на строительство и периода возведения.

Сами же сроки окупаемости проектов увеличились, так как упали арендные ставки. По разным сегментам недвижимости снижение составило от 30 до 50 %. Некоторые проекты даже нет экономического смысла развивать, потому что стоимость материалов, строительно-монтажных работ и пр. не снижалась аналогичными темпами.

Если говорить о готовых проектах недвижимости, то до кризиса ставки доходности у нас
фиксировались в пределах 10-12 %. Инвесторы были готовы покупать готовые коммерческие объекты и ждать семь-десять лет пока они окупятся. Сегодня же никто, не хочет рисковать. Покупка возможна лишь в случае окупаемости менее шести лет.
Среди самых перспективных сегментов недвижимости я бы выделила, прежде всего, ТРЦ.
Торговая недвижимость в Киеве - самый ненасыщенный сегмент. Если сравнивать столичный рынок с аналогами Восточной Европы, то наше предложение меньше в разы. Даже сегодня вакантность в качественных ТРЦ очень маленькая, и с точки зрения арендных ставок они упали меньше, чем на те же офисные помещения. С экономической точки зрения девелопмент торгово-развлекательных центров финансово-прибыльный, правда, при условии, что концепция ТРЦ правильно продуманна.

Киев в состоянии "проглотить" еще несколько качественных объектов. Насыщения требует предложение по офисным центрам. Рынок может принять, по нашим подсчетам, еще 1-1,5 млн кв. м площадей за период 7-13 лет. Правда, на текущий момент привлекательность сегмента снизилась, вследствие кризиса многие компании вынуждены были свернуть свой бизнес, в результате вакантность офисных помещений достигла 15-20%. Однако через несколько лет, по мере заполнения существующего предложения, интерес к данному сегменту вернется.

Девелопмент логистических помещений экономически нецелесообразен на данный период времени ввиду вакантности на уровне 20-25 %. Необходимо какое-то время, чтобы поглотились пустующие ныне площади.

Интересен также сегмент отелей. Причем если предложение по четырех-, пятизвездочным гостиницам уже достаточно неплохое, то двух-, трехзвездочных качественных отелей крайне мало.

Ситуация по регионам в целом аналогична киевской. Однако, конечно же, есть и определенные особенности относительно насыщения того либо иного сегмента недвижимости.

Для того чтобы мотивировать инвестора войти на объект, оптимальный срок окупаемости должен составлять сегодня порядка трех-пяти лет. При этом следует отметить, что существенную роль играет банковское финансирование. При его наличии инвесторы более активно подходят к рассмотрению проектов.

В выигрыше сегодня окажется тот девелопер, который сможет предложить готовый пакет решений, при этом будет гибко реагировать на все пожелания и замечания, соответственно оптимизировать проект.

Property Times

Коментарів немає залишити коментар