В портфелях украинских девелоперов немало проектов, которые вполне могли бы заинтересовать потенциального зарубежного инвестора.(Property Times )

Тенденції ринку інвестиційних послуг · 06.10.2010 18:37

В портфелях украинских девелоперов немало проектов, которые вполне могли бы заинтересовать потенциального зарубежного инвестора. К слову сказать, последний и не отказывается от Украины как от крупной перспективной площадки для вложения своих инвестиций. Это всего лишь вопрос времени. Инфляция в странах Еврозоны и США привела к увеличению минимальных требуемых инвесторами ставок возврата, поэтому рано или поздно они начнут искать возможности выхода на более высокодоходные, хотя и рискованные рынки.

Именно на этом моменте акцентировала внимание присутствующих Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ, выступая в Киеве на Property Times Forum 2010 "Инвестирование в недвижимость в 2010 году", организованном издательским домом Times Media Group. В своем докладе г-жа Стельмах привела ряд аргументов в пользу инвестпривлекательности украинского рынка, а также проанализировала экономическую ситуацию на рынках Европы и Америки. Доклад эксперта был весьма информативным и получил положительные отзывы участников форума.

Виталий Бойко, заместитель генерального директора компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTC), проанализировав состояние рынка торговой недвижимости, сделал вывод: стадия спада вследствие экономического кризиса уже пройдена. Динамика посещаемости торговых центров показывает положительный тренд. Оптимистичные тенденции демонстрирует и динамика товарооборота в торговых центрах Украины. Постепенно пошли в рост арендные ставки.

Завершал первую сессию форума доклад Марины Рымаренко, директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners. Рассматривая такой перспективный сегмент, как гостиницы, она отметила в частности, что внутри страны создано множество искусственных барьеров, препятствующих приходу инвесторов. Самый серьезный из них - коррупция и бюрократизм всех процессов девелопмента.

Нужно сказать, что доклад г-жи Рымаренко был достаточно содержательным, однако ее попытка наладить дискуссию не нашла в тот момент отклика среди коллег. Как заметила РТ, участники были более расположены к диалогу во второй части форума.
Открывая вторую сессию, Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM, констатировала тот факт, что логистические компании перестали быть основными потребителями складской логистики. С ее слов, в кризисный период 40 % игроков транспортно-логистических услуг обанкротились и ушли с рынка. Портрет потребителя логистической недвижимости сегодня - ретейлеры (особенно продуктовая розница), дистрибуция и производственные компании.

Оксана Елманова отметила логистический потенциал Украины и в деталях рассказала, каких шагов ждут игроки данного сегмента рынка от государства.

На вопрос "Когда же возобновится банковское кредитование?" попытался дать ответ Эрик Найман, начальник управления инвестиционно-банковских услуг "Укрсоцбанк".

По мнению финансового эксперта, снижение процентных ставок по ОВГЗ - первый шаг к возобновлению кредитования. Уже в самое ближайшее время, полагает г-н Найман, вновь может открыться окно длинных дешевых займов для корпоративного сектора.
Доклад спикера вызвал ряд дополнительных вопросов, на которые он дал исчерпывающие ответы.

В свою очередь Лина Ольмезова, руководитель департамента аналитики представительства ИК "Велес Капитал", отметила ряд положительных тенденций на рынке офисного сегмента. В частности, существенное удешевление входа на этот рынок для потенциальных инвесторов: строительные компании, понимая, что о дешевых кредитах на ближайшие пару лет им придется забыть, гораздо легче соглашаются на условия потенциального покупателя/инвестора. Кроме того, снизилась стоимость и самого строительства - за последний год подешевели и строительные материалы (главным образом отечественные - в среднем более чем на 30 %), и стоимость работ (в среднем на 35-50 %).

Завершал форум доклад Наталии Доценко-Белоус, адвоката ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры". В своем выступлении она подняла тему несовершенства законодательной базы Украины, которая во многом препятствует инвестированию, хотя рациональный путь можно найти всегда. На нескольких примерах адвокат продемонстрировала, каким образом можно нивелировать юридические препятствия.

К сожалению, в форуме не смог принять участие и. о. начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды Киева Сергей Броневицкий, он был приглашен на экстренное совещание, связанное с очередным визитом президента УЕФА Мишеля Платини. Однако главные тезисы своего доклада он любезно предоставил редакции.

Участники форума пришли к общему выводу: украинский рынок недвижимости в ожидании зарубежных инвесторов. Наиболее привлекательные его сегменты сейчас - торговая, гостиничная и жилая недвижимость. При правильном PR инвестиционной привлекательности Украины и улучшении законодательства в борьбе с коррупцией быстрое возвращение инвесторов в страну вполне ожидаемо.

Спонсорами форума выступили ООО "ФМ-Стандарт" (фасилити менеджмент) и ООО "ТРК" (комплекс ремонтно-строительных услуг, проектирование и дизайн).

Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ
В последнее время мировая экономика демонстрирует знаки стабилизации, однако их последствия будут видны лишь лет через десять.

Реальное положение многих банков и будущие убытки остаются еще неизвестными, что мотивирует инвесторов идти на рынки, где было меньше спекуляций с финансовыми инструментами.

Следует отметить, что инвесторы постепенно возвращаются на развитые рынки, однако в Лондоне например, на ? 1 выставленной на продажу коммерческой недвижимости приходится ? 14 от покупателей.

Из-за инфляции в Еврозоне и США минимальные требуемые ими (инвесторами) ставки возврата начнут увеличиваться, что подтолкнет их к поиску возможности выхода на более высокодоходные, но рискованные рынки.
В связи с этим, думаю, инвесторы не смогут долго игнорировать перспективы украинского рынка. Аргументы в данном случае следующие:
• офисный и торговый сегменты остаются ненасыщенными, а качество существующего предложения не отвечает западным стандартам;
• жилой фонд на душу населения в Киеве и большинстве крупных городов в разы ниже аналогов в развивающихся странах;
• гостиничный сегмент также абсолютно не развит в Киеве и городах-миллионниках, особенно ниша бюджетных отелей три звезды;
• для западных инвесторов украинский рынок является уже открытым, они знакомы с его спецификой;
• еще не наступила компрессия ставок доходности и есть возможность "войти в ноль";
• уменьшилась стоимость земли для входа, коммерческие банки постепенно возобновляют кредитование.
На мой взгляд, при правильном PR инвестиционной привлекательности Украины и улучшении законодательства в борьбе с коррупцией возможно очень быстрое возвращение инвесторов в Украину.

Марина Рымаренко, директор по стратегическому развитию компании DEOL Partners
Гостиницы - это очень важная инфраструктурная составляющая страны. Данный сегмент перспективен, однако пока говорить о какой-то динамике гостиничного рынка не приходится. Концепция многих анонсированных ранее проектов меняется. Ситуация могла бы кардинально измениться с приходом на рынок иностранных инвесторов, однако существует слишком много препятствующих этому причин.

Так, цены на проекты, предлагаемые в три-четыре раза выше, нежели в других странах. Например, стоимость земельного участка под гостиницу в Киеве будет идентична по цене, а то и выше, готового объекта, скажем, в Испании.
В стране процветает коррупция и бюрократия. Купить гостиницу в Лондоне можно за неделю, у нас же оформление сделки может и полгода-год занять.

Практически все существующие проекты выполнены локальными архитекторами, у которых опыт работ с данным сегментом приравнивается к нулю. Отсутствие наработок особенно чувствуется с точки зрения размещения инфраструктурных решений.
Еще один из факторов, не позволяющих нам выйти на международный уровень, - отсутствие квалифицированного вышколенного персонала. В Украине еще не сформирована культура обслуживания, аналогичного европейскому. Персонал, который все же проходит соответствующее обучение, получив квалификацию, уезжает из страны.

Большинство гостиничных проектов сегодня - это украинский капитал. Однако хочу отметить, что на тех рынках, где данный сектор интенсивно развивается, превалируют как раз зарубежные вложения. Отечественному инвестору на данный момент просто невыгодно присутствие на рынке зарубежных конкурентов. В большей степени искусственным образом рынок бюрократизуется, для того чтобы никто не смог зайти.

Украина не выходит на международный рынок, потому что не создает продукт, который можно быстро и просто купить и получать прибыль уже в краткосрочной перспективе.

Сергей Броневицкий, и. о. начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды Киева
На сегодняшний день завершается разработка Концепции стратегического развития Киева - первой стадии нового Генерального плана. Документ учитывает тенденции, проблему, планировочные ошибки, которые сложились в процессе реализации действующего Генплана.

Киев планируется развивать в существующих границах. При этом формируются взаимоувязанные Киевская градостроительные система и пригородная. Предусматриваются въездные магистрали-дублеры, связь электричкой с Борисполем, новые офисно-деловые и логистические зоны в Бориспольском, Житомирском, Одесском и Броварском направлениях.

Также были проработаны варианты градостроительного развития Киева с разными объемами строительства жилья, коммерческой и общественной застройки. Наиболее вероятный вариант предусматривает комплексную застройку площадок, которые не нуждаются в сверхпороговых затратах, завершение начатого строительства и запроектированных объектов на земельных участках, отведенных под строительство за последние несколько лет.

Под жилищную и общественную застройку предусматривается использовать часть промтерриторий. Этот вопрос обсуждался с Главным управлением промышленной политики при участии Совета директоров промышленных предприятий. Учитываются реальные возможности строительной базы, объемы привлечения инвестиций и бюджетных поступлений.

Определены основные направления развития коммерческой недвижимости. Так, запланировано размещение общественных, офисных, выставочных, гостиничных, торгово-развлекательных, логистических комплексов на территории суммарной площадью 1026,19 га, на которых можно построить объекты общей площадью 9,8 млн кв. м.

Кроме того, за счет изменения функционального назначения 816 га коммунально-промышленных и коммунально-складских территорий есть возможность построить еще 7,8 млн кв. м общественных и коммерческих объектов. В пригородной зоне вдоль основных направлений въездов в город запланировано строительство логистических комплексов, увеличив их площади до 2,5-3,5 млн кв. м (сейчас - около 700 тыс. кв. м).

В Генплане будут определены и инвестиционно-привлекательные территории, расположенные возле станций метрополитена и на въездах в город. Приоритет размещения - Левобережье.

Что касается жилищного строительства, то прогнозируется размещение еще 38,4 млн кв. м жилья в пределах Киева на территории площадью 4 175 га (на данный момент жилищный фонд города составляет 58 млн кв. м). Особое внимание уделено решению социальных проблем: реконструкции "хрущевок", общежитий, снесению аварийного жилья, увеличению объемов социального жилья.

Ежегодные объемы жилищного строительства будут составлять не менее 2,0 млн кв. м, начиная с 2012 года, при этом часть социального жилья должна составлять не менее 200 тыс. кв. м.

В центральной исторической части Киева, согласно новому Генплану, ограничивается размещение офисных и торгово-развлекательных объектов. Одновременно с Генеральным планом в этом году мы начнем разработку плана зонирования, в котором будут определены градостроительные условия и ограничения, приоритетные и допустимые виды использования земельных участков в каждой зоне. Это позволит четко определить ограничения застройки, учесть требования по сохранению культурного наследия и улучшению окружающей среды.

Создаются приоритетные условия для размещения высотных многофункциональных комплексов. На Левобережье это территории в районе проспекта Бажана и Харьковского шоссе; возле станции метро "Лесная" и улицы Киото; по Днепровской набережной и в промрайоне "Позняки"; по проспекту Ватутина, в районе Троещинского рынка и улицы Электротехнической; на Броварском проспекте в районе Левобережного центра.

Определяются зоны размещения высотных многофункциональных комплексов и на Правобережье. Это территории на въездах в город -на пересечении проспектов Палладина и Победы; по проспекту Академика Глушкова и Кольцевой дороги; возле пересечения Столичного шоссе и улицы Заболотного. Высотные объекты могут быть возведены также в зонах пересечения транспортных магистралей за пределами центра города: в районах Нижней Телички, Рыбальского полуострова, Столичного шоссе, Лыбидской и Московской площадей, улицах Протасов Яр и Г. Амосова, на пересечении Оболонского и Московского проспектов (Петровка), пересечении проспектов Победы и Воздухофлотского и др.

В апреле-мае планируется провести общественное обсуждение Концепции стратегического развития города и вынести ее на утверждение Киевского городского совета. После утверждения Концепции будет продолжена работа непосредственно над самим Генеральным планом и зонингом центральной части столицы. Вначале 2011 года Генплан планируется вынести на государственную экспертизу, провести общественное обсуждение и подать на утверждение.

Лина Ольмезова, руководитель департамента аналитики представительства
В настоящее время на рынке строительства коммерческой недвижимости мы наблюдаем полный штиль. Причины достаточно предсказуемы:
• последствия мирового финансового кризиса: существенное удорожание денежных средств и резкое сокращение свободных денег у потенциальных инвесторов;
• резкое сокращение числа компаний, готовых покупать/арендовать помещения больших площадей;
• отсутствие законов, которые реально защищают инвестиции зарубежных компаний, имеющих потенциальное желание и средства для вложений в строительство в Украине.

Одно из основных последствий кризиса на рынке офисной недвижимости - снижение ставок аренды. Компании, вынужденные резко оптимизировать издержки, начали с урезания ФОТов, что вылилось в волну сокращений. Другая мера, предпринятая компаниями, - перевод обслуживающих подразделений, а то и всей компании, в более скромные (и, соответственно, менее дорогие) офисные помещения. Все это повлекло за собой освобождение площадей и спровоцировало снижение ставок аренды. Так, в 2009 году по отношению к пиковым 1-11 кварталам 2008-го арендные ставки упали в среднем более чем на 30 %. При этом, по нашим наблюдениям, наибольшее снижение произошло в сегменте самой дешевой офисной недвижимости, точечно расположенной в жилых домах, где падение стоимости аренды составило более 50-60 %.

Тем не менее, сложившаяся сегодня на рынке строительства ситуация имеет и положительные моменты. В частности, существенное удешевление входа на этот рынок для потенциальных инвесторов: строительные компании, понимая, что о дешевых кредитах на ближайшие пару лет им придется забыть, гораздо легче соглашаются на условия потенциального покупателя/инвестора. Кроме того, снизилась стоимость и самого строительства - за последний год подешевели и строительные материалы (главным образом отечественные - в среднем более чем на 30 %), и стоимость работ (в среднем на 35-50 %). Многие компании, ведущие строительную деятельность, в данных условиях готовы работать фактически без прибыли, лишь бы сохранить в штате профессиональных сотрудников.

Одним из основных тормозящих оживление рынка строительства факторов является отсутствие в стране законодательства по защите инвестиций. По версии лондонской Credit Market Analysis, Украина вошла в список самых рискованных для инвесторов стран. Европейские страховые компании не страхуют деньги инвесторов, потенциально готовых инвестировать в рынок недвижимости Украины. Одна из главных причин - неясная до недавнего прошлого политическая обстановка в стране. Сейчас пришла новая власть, инвесторы немного оживились, тем не менее говорить об их активной деятельности пока не приходится. Если же государство предпримет определенные шаги по обеспечению защиты инвестиций, можно будет ожидать притока денег на рынок строительства и недвижимости.

Необходимо отметить также, что на сегодняшний день в Киеве нет ни одного бизнесцентра, который по всем параметрам соответствовал бы международным требованиям классу А. Проблемы всех ныне функционирующих БЦ схожи - отсутствие соответствующего данному классу числа парковочных мест, средний уровень обслуживания, не соответствующий классу А ремонт и отделка внутренних помещений. Кроме того, далеко не все рассматривающие Украину как перспективный рынок транснациональные компании (основные претенденты на офисную недвижимость высокого класса), пришли в страну. Так же, как и далеко не все компании, уже работающие в стране, смогли найти соответствующее всем их требованиям офисное помещение. При этом необходимо отметить, что в городе достаточное количество офисных центров класса В и В+.

Таким образом, можно предположить, что несмотря на сегодняшнее снижение спроса на дорогую офисную недвижимость, в долгосрочной перспективе выгодными объектами для инвестиций в Киеве могут стать офисы класса А.

Логично предположить, что нынешнее состояние экономики страны делает более востребованной дешевую офисную недвижимость, однако не стоит забывать, что в таком положении Украина не будет находиться вечно. Рынок жилья уже начал немного оживать - спрос и цены на жилую недвижимость увеличились, посещение торговых центров также возросло, а динамика изменения арендных ставок начинает менять направление с "вниз" на "плавно вверх".

Наталия Доценко-Белоус, адвокат ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"
В настоящее время на рынке строительства коммерческой недвижимости мы наблюдаем полный штиль. Причины достаточно предсказуемы:
• последствия мирового финансового кризиса: существенное удорожание денежных средств и резкое сокращение свободных денег у потенциальных инвесторов;
• резкое сокращение числа компаний, готовых покупать/арендовать помещения больших площадей;
• отсутствие законов, которые реально защищают инвестиции зарубежных компаний, имеющих потенциальное желание и средства для вложений в строительство в Украине.

Одно из основных последствий кризиса на рынке офисной недвижимости - снижение ставок аренды. Компании, вынужденные резко оптимизировать издержки, начали с урезания ФОТов, что вылилось в волну сокращений. Другая мера, предпринятая компаниями, - перевод обслуживающих подразделений, а то и всей компании, в более скромные (и, соответственно, менее дорогие) офисные помещения. Все это повлекло за собой освобождение площадей и спровоцировало снижение ставок аренды. Так, в 2009 году по отношению к пиковым 1-11 кварталам 2008-го арендные ставки упали в среднем более чем на 30 %. При этом, по нашим наблюдениям, наибольшее снижение произошло в сегменте самой дешевой офисной недвижимости, точечно расположенной в жилых домах, где падение стоимости аренды составило более 50-60 %.

Тем не менее, сложившаяся сегодня на рынке строительства ситуация имеет и положительные моменты. В частности, существенное удешевление входа на этот рынок для потенциальных инвесторов: строительные компании, понимая, что о дешевых кредитах на ближайшие пару лет им придется забыть, гораздо легче соглашаются на условия потенциального покупателя/инвестора. Кроме того, снизилась стоимость и самого строительства - за последний год подешевели и строительные материалы (главным образом отечественные - в среднем более чем на 30 %), и стоимость работ (в среднем на 35-50 %). Многие компании, ведущие строительную деятельность, в данных условиях готовы работать фактически без прибыли, лишь бы сохранить в штате профессиональных сотрудников.

Одним из основных тормозящих оживление рынка строительства факторов является отсутствие в стране законодательства по защите инвестиций. По версии лондонской Credit Market Analysis, Украина вошла в список самых рискованных для инвесторов стран. Европейские страховые компании не страхуют деньги инвесторов, потенциально готовых инвестировать в рынок недвижимости Украины. Одна из главных причин - неясная до недавнего прошлого политическая обстановка в стране. Сейчас пришла новая власть, инвесторы немного оживились, тем не менее говорить об их активной деятельности пока не приходится. Если же государство предпримет определенные шаги по обеспечению защиты инвестиций, можно будет ожидать притока денег на рынок строительства и недвижимости.

Необходимо отметить также, что на сегодняшний день в Киеве нет ни одного бизнесцентра, который по всем параметрам соответствовал бы международным требованиям классу А. Проблемы всех ныне функционирующих БЦ схожи - отсутствие соответствующего данному классу числа парковочных мест, средний уровень обслуживания, не соответствующий классу А ремонт и отделка внутренних помещений. Кроме того, далеко не все рассматривающие Украину как перспективный рынок транснациональные компании (основные претенденты на офисную недвижимость высокого класса), пришли в страну. Так же, как и далеко не все компании, уже работающие в стране, смогли найти соответствующее всем их требованиям офисное помещение. При этом необходимо отметить, что в городе достаточное количество офисных центров класса В и В+.

Таким образом, можно предположить, что несмотря на сегодняшнее снижение спроса на дорогую офисную недвижимость, в долгосрочной перспективе выгодными объектами для инвестиций в Киеве могут стать офисы класса А.

Логично предположить, что нынешнее состояние экономики страны делает более востребованной дешевую офисную недвижимость, однако не стоит забывать, что в таком положении Украина не будет находиться вечно. Рынок жилья уже начал немного оживать - спрос и цены на жилую недвижимость увеличились, посещение торговых центров также возросло, а динамика изменения арендных ставок начинает менять направление с "вниз" на "плавно вверх".

Законодательных барьеров, препятствующих активной инвестиционной деятельности как отечественных, так и иностранных инвесторов, достаточно много, несовершенство отечественного законодательства создает дополнительные сложности. Даже чрезвычайно интересные финансово проекты могут быть с подвохом. Например, сейчас наблюдается интерес среди украинских и иностранных клиентов к ценным бумагам и проектам, имеющим обеспечение в виде государственной гарантии. На стартовом этапе основным инвестором выступает государство за счет средств госбюджета. Сейчас нередко в лице государственных органов сочетается инвестор - в виде бюджетных средств, и заказчик. В Украине много инфраструктурных объектов, которыми интересуются зарубежные инвесторы, где государство выступает гарантом возврата вложенных инвестиций. Такая финансово-правовая модель уникальна сама по себе. Она позволяет государству получить реализацию убыточных, но стратегически важных для него объектов. А инвестору такая модель позволяет вложить средства под государственную гарантию их возврата с возможной доходностью. Но тут возникает барьер ввиду отсутствия закона о регулировании частного партнерства. В Западной Европе регулятором государственно-частных отношений выступают концессии либо классовые конфедерации. В нашей стране такой вариант сотрудничества, к сожалению, не работает на должном уровне, и в этом случае инвестор оказывается беззащитным, несмотря на то, что европейский опыт наглядно демонстрирует эффективность такой модели. По факту концессии выгодны лишь тем бизнесменам, которые видят в них скрытую возможность получить, к примеру, право на земельный участок. То есть присвоить, а не эксплуатировать собственность концессии. Возможность строительства коммерческого объекта рассматривается в данном случае в самую последнюю очередь. Такие ситуации вызывает нецивилизованное законодательное регулирование подобных деловых отношений.

Надо отметить, что, в принципе, многие нормативные барьеры можно обойти. Даже налоговые сложности решаемы. К примеру, понятна ситуация, когда на начальном этапе строительства осуществляется привлечение средств в строительные процессы. При этом сразу же возникают налоговые обязательства, которые контролируют и отслеживают финансовые доходы и расходы. Однако уникальность ситуации заключается в том, что расходы, осуществляемые на начальном этапе строительства объекта, не подлежат отражению до самого момента ввода объекта в эксплуатацию. Этим пользуются те, кто не использует прямое привлечение средств в строительство. Сейчас строительный рынок перешел в сферу ценных бумаг как элемента продажи и, соответственно, допускает альтернативное вложение средств. Вот почему девелоперы предпочитают не осуществлять прямого привлечения средств, поскольку в таких случаях расходы полностью перекрывают любые возможные доходы. В случае, когда необходимо избежать таких ситуаций, осуществляется покупка корпоративных прав компанией-девелопером, либо можно воспользоваться приобретением сетевых облигаций.

Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM
Кризис оставил на рынке недвижимости исключительно "трезвых" игроков. Девелоперы перестали делать громкие заявления о реализации масштабных проектов. Миллионный докризисный спрос вдруг исчез, превратившись в сотни тысяч квадратных метров вакантных площадей. Ставки капитализации выросли. Срок окупаемости логистических объектов достиг более 10 лет.
Логистические компании перестали быть основными потребителями складской логистики. В кризисный период 40 % транспортно-логистических компаний обанкротились и ушли с рынка. Сегодняшний портрет потребителя данного сегмента недвижимости - ретейлеры (особенно продуктовая розница), дистрибуция, производственные компании.

Касательно портрета инвестора можно сказать следующее. На смену инвесторам-новичкам, потребителям "красивых картинок", всеядным игрокам придет консолидированный капитал, который сможет оценить возможные риски, связанные с пониманием политической ситуации. В числе основных инвестиционных рисков:
• неопределенность экономической политики власти;
• непоследовательная стихийная политика государств;
• отсутствие прозрачных правил;
• "политика для бизнеса", а не "бизнес для экономики";
• низкий спрос на объекты недвижимости;
• увеличение срока окупаемости в нестабильных политических и экономических условиях.

Отмечу, что логистический потенциал Украины достаточно большой. Ведь наша страна обладает уникальными возможностями участия в международном транзите. Поэтому инвестировать в данный сегмент смысл есть.

Полагаю, что сегодня Украине нужны системные грамотные проекты с крупными инвестициями и исключительно "трезвыми" игроками, а также централизованный терминал со складами, специализированные таможенные посты досмотров грузов. Это упорядочит рынок, даст возможность быстрого прохождения товара и более логичную по себестоимости и составляющим эффективность процесса. Любому собственнику груза, который движется в страну или сквозь страну, при прозрачности процессов станет проще понимать правила и весь путь движения груза. В целом задача государства - создать одинаковые и логичные правила, которые стали бы необходимыми и выгодными условиями для всех участников рынка.

Виталий Бойко, заместитель директора консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия"
В 2009 году, впервые за всю историю развития торговых центров в Украине, произошло не традиционное 20-30 %-ное увеличение рынка, а, наоборот, его сокращение порядка 25 % вследствие уменьшения розничного товарооборота. Это повлекло за собой сокращение торговых площадей, изменение в сторону понижения арендных ставок и пр. Наиболее позитивная ситуация сохранилась в Киеве, так как многие игроки старались удержать здесь свои позиции за счет сокращения региональных площадей, благодаря чему, собственно, сектор торговой недвижимости столицы наиболее благополучно пережил кризисный год. Доля свободных площадей в период 2009 года не опустилась больше, чем на 5 %, и начиная с IV квартала прошлого года, она успешно сокращается. Сегодня данный показатель находится в диапазоне 1-2%, свободных площадей крайне мало. И это при том, что новые площади все-таки вводились в эксплуатацию. В 2009 году их объем составил 143 тыс. кв. м.

По состоянию на 2010 год можно говорить, что на рынке профессиональной торговой недвижимости Украины наблюдается оживление, стадия спада вследствие экономического кризиса пройдена. Динамика посещаемости торговых центров показывает очень положительный тренд, дном был II квартал прошлого года, с того момента посещаемость растет, и по состоянию на II квартал 2010 года она достигла докризисного уровня. Положительные тенденции показывает и динамика товарооборота в торговых центрах страны. Постепенно стали расти арендные ставки. По предварительным прогнозам, при сохранении всех тенденций, в Киеве арендные ставки торговой недвижимости к концу года увеличатся на 50 %. Среди сегодняшних тенденций можно отметить также:
• заметное оживление спроса и предложения после завершения президентских выборов;
• активная подготовка участников к реальным сделкам;
• интерес со стороны инвесторов к действующим торговым проектам;
• заинтересованность западных инвесторов в приобретении украинских продовольственных сетей;
• существенный интерес региональных продовольственных сетей в освоении столичного рынка;
• заметное увеличение интереса инвесторов в приобретении земли под развитие проектов DIY;
• основная география спроса приходится на проекты Киеве и городах-миллионниках.

Property Times

Коментарів немає залишити коментар